Техническое обслуживание и ремонт (техническая эксплуатация) зданий представляют собой непрерывный динамичный процесс, реализацию определенного комплекса организационных и технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта для поддержания их в исправном, пригодном к использованию по назначению состоянии в течении заданного срока службы.
Эксплуатация зданий регламентирована Положениями о системах планово-предупредительного ремонта: Положением о проведении ППР жилых и общественных зданий. Стройиздат, 1964; Положением о проведении ППР производственных зданий. Стройиздат, 1974. В них определены принципы организации эксплуатации основных типов БиС, все они классифицируются по группам и для них установлены средние сроки службы, виды, периодичность осмотров и ремонтов, а также работы, относящиеся к текущему и капитальному ремонтам.
Первостепенное значение в эксплуатации зданий имеет своевременный контроль их технического состояния, проверка исправности строительных конструкций и инженерного оборудования. Такой регулярный, причем не только визуальный, но (при необходимости) и инструментальный контроль предотвращает преждевременный выхода дома из строя, позволяет обоснованно планировать и проводить профилактические мероприятия по их сбережению.
При проектировании здания эксплуатационные качества определяются выбором материалов, расчетом конструкций, объемно-планировочным решением, инженерным оборудованием в соответствии с назначением здания, Строительными нормами и правилами (СНиП) и выделенными ассигнованиями.
При возведении дома принятые в проекте значения параметров эксплуатационных качеств материализуются, их достоверность проверяется приборами и по их числовых значениях можно подтвердить, что построенное здание отвечает задуманному в проекте.
При эксплуатации дома главная задача состоит в поддержании предусмотренных проектом и материализованных при строительстве эксплуатационных качеств на заданном уровне. Они должны полностью соответствовать назначению здания, что обеспечивается определенными строительными конструкциями и инженерным оборудованием.
Таким образом, установлением значений параметров эксплуатационных качеств (пея) и разработкой инструкции по технической эксплуатации завершается проектирование зданий, с помощью выработанных в проекте пея контролируется их возведение; по соответствию фактических значений пея проектном домовые принимается в эксплуатацию и путем поддержки пея на заданном уровне осуществляется их техническая эксплуатация в течение установленного срока службы.
Эффективность эксплуатации и ее экономичность зависят от многих факторов, в частности в значительной мере от профессиональной подготовки лиц, ее осуществляющих, от их умения построить эксплуатацию на научной основе.
Лица, занятые эксплуатацией и ремонтом дома, должны хорошо знать его устройство, условия работы конструкций, технические нормативы на материалы и конструкции, необходимые для ремонта. Они с помощью приборов, а также по внешнему виду и признакам должны уметь хотя бы приблизительно оценивать техническое состояние здания и отдельных его конструкций, уметь выявлять уязвимые места, с которых может начаться его разрушение, выбирать наиболее эффективные способы и средства его предупреждения и устранения, не нарушая по возможности, использование здания по назначению.
Эффективная эксплуатация домов, то есть постоянный квалифицированный надзор за ними, периодическая оценка их технического состояния (диагностика повреждений) и предупреждения начала развития повреждений, своевременное проведение профилактического и восстановительного ремонтов возможны только при изучении конструкций сооружения, особенностей его устройства и работы, эксплуатационных требований и степени их фактического удовлетворения, умение выявить уязвимые места, с которых возможно начало развития повреждений, и другое.
Работники эксплуатационной службы должны тщательно изучать проект дома; в ходе строительства контролировать качество выполнения всех работ, изучать полученные от строителей исполнительные чертежи и инструкцию по эксплуатации здания, вести на каждом сооружении паспорт, журнал учета технического состояния (ЖТС) и другие документы, необходимые в процессе эксплуатации БиС.